2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云詭譎、變幻莫測(cè)，持續(xù)的調(diào)控、經(jīng)濟(jì)的不確定性、市場(chǎng)走勢(shì)的不明朗等多方面的因素，使得企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期出現(xiàn)了較大的分歧。在這樣的形勢(shì)下，我們看到規(guī)模房企卻能積極抓住市場(chǎng)窗口期，在“淡季不淡”的三季度市場(chǎng)，通過(guò)調(diào)整推案策略、積極營(yíng)銷(xiāo)、調(diào)整集團(tuán)管控模式等策略從而實(shí)現(xiàn)主動(dòng)增長(zhǎng)。保利、中海、綠地等央企、國(guó)企更是爆發(fā)出擴(kuò)張激情，銷(xiāo)售規(guī)模奮起直追，已大大縮小了與萬(wàn)科、恒大這兩個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的差距。

　　資料來(lái)源：CRIC，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心

　　數(shù)據(jù)說(shuō)明：

　　1、企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　2、項(xiàng)目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。同時(shí)，不考慮項(xiàng)目權(quán)益劃分問(wèn)題。

　　3、數(shù)據(jù)來(lái)源：涉及的銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。

　　4、時(shí)間跨度：此次榜單各項(xiàng)數(shù)據(jù)若不作特殊說(shuō)明，其統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為2012年1月至2012年9月。

1、門(mén)檻：企業(yè)緊抓窗口期，金額面積入榜門(mén)檻雙雙上升

　　2012年三季度以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)的不確定，政策調(diào)控預(yù)期多空交替上演，市場(chǎng)房?jī)r(jià)博弈轉(zhuǎn)向地價(jià)博弈，給6、7、8三月帶來(lái)一波向好行情，但受政策、經(jīng)濟(jì)因素影響，整體市場(chǎng)趨勢(shì)仍不明朗，9-12月市場(chǎng)將再度進(jìn)入震蕩期。而標(biāo)桿房企則緊緊抓這個(gè)有利的“窗口期”去存化，從而使得今年前三季度標(biāo)桿房企整體銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。

　　體現(xiàn)在企業(yè)入榜門(mén)檻上，相較于2011年前三季度，今年金額與面積的入榜門(mén)檻均有較大幅度上揚(yáng)，其中TOP10入榜企業(yè)銷(xiāo)售面積同比漲幅最大，從2011年的203萬(wàn)平方米上升至276萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%，金額入榜門(mén)檻也同比增長(zhǎng)22%，達(dá)到300億元。

　　TOP20 企業(yè)面積入榜門(mén)檻為140萬(wàn)平方米，略高于2011年前三季度的133萬(wàn)平方米，金額方面，TOP20企業(yè)的入榜門(mén)檻為158億元，同比增長(zhǎng)31%?！　?/span>

2、格局：各梯隊(duì)差距拉大，央企表現(xiàn)搶眼

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的企競(jìng)爭(zhēng)格局更趨明顯。超大型房企在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中越戰(zhàn)越勇，逐漸甩開(kāi)跟進(jìn)的大中型房企，以本次榜單為例，500億以上的房企與300-500 億的房企金額均值差距達(dá)397億元。超大型房企的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)主要有賴(lài)于央企的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，擁有央企背景的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，保利、中海、綠地等央企表現(xiàn)優(yōu)異，前三季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已與萬(wàn)科、恒大相差無(wú)幾。

在銷(xiāo)售金額上，從梯隊(duì)分布來(lái)看，今年前三季度，第一梯隊(duì)的房企數(shù)量大幅增加，總數(shù)達(dá)到10個(gè)，比去年三季度多3個(gè)，第二梯隊(duì)數(shù)量減少一個(gè)，可以看出，隨著市場(chǎng)情況轉(zhuǎn)好，大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)把控力較強(qiáng)；從銷(xiāo)售均值來(lái)看，第一梯隊(duì)500億以上房企金額均值突破700億元，與2011年同期相比，增長(zhǎng)了14%；從標(biāo)桿企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，500億元以上房企依然是萬(wàn)科、恒大、中海、保利與綠地。

在銷(xiāo)售面積上，梯隊(duì)分布出現(xiàn)明顯變化，與去年前三季度相比，今年前三季度，第一梯隊(duì)數(shù)量保持不變，第二梯隊(duì)數(shù)量增加了6個(gè)；從銷(xiāo)售均值來(lái)看，前兩個(gè)梯隊(duì)同比分別增長(zhǎng)了14%與13%；從標(biāo)桿企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，銷(xiāo)售面積突破400萬(wàn)方的房企有6家，恒大再度位居榜首。

3、集中度：調(diào)控下行業(yè)分化加劇，企業(yè)集中度繼續(xù)提升

這一輪調(diào)控的長(zhǎng)期化，促使行業(yè)內(nèi)部分化加劇，大型龍頭企業(yè)逆市下持續(xù)增長(zhǎng)，從而推動(dòng)標(biāo)桿房企市場(chǎng)份額的不斷提升。

數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度銷(xiāo)售金額全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個(gè)百分點(diǎn)； TOP20企業(yè)，2012年前三季度其市場(chǎng)份額為19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市場(chǎng)份額2.14個(gè)百分點(diǎn)。此外從近年來(lái)數(shù)據(jù)變化也可以發(fā)現(xiàn)，2010年三季度至今，TOP10與TOP20的市場(chǎng)份額在逐年增加，表明房企的集中度在逐漸增強(qiáng)。　　

銷(xiāo)售面積方面，相比于2011年三季度，2012年前三季度TOP10企業(yè)及TOP20企業(yè)市場(chǎng)份額分別增加1.49與2.3個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合銷(xiāo)售金額，房企在銷(xiāo)售面積上的表現(xiàn)進(jìn)一步證實(shí)企業(yè)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提高，綜合實(shí)力加強(qiáng)?！　?/span>

4、標(biāo)桿：保利、中海擴(kuò)張迅猛，萬(wàn)科、恒大地位不變

標(biāo)桿企業(yè)中，保利、中海憑借其央企的優(yōu)勢(shì)，第三季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)迅猛的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而萬(wàn)科、恒大作為行業(yè)兩大領(lǐng)袖的地位仍然沒(méi)有更改。

保利今年前三季度的銷(xiāo)售額已經(jīng)與去年全年銷(xiāo)售額基本持平，部分地方公司已提前完成全年目標(biāo)。與其他以?xún)r(jià)跑量的企業(yè)不同的是，保利今年的平均銷(xiāo)售均價(jià)與去年同期沒(méi)有明顯下降，我們認(rèn)為企業(yè)雄厚的資金實(shí)力、適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及對(duì)政策環(huán)境的準(zhǔn)確把控等因素共同造就了保利引以為傲的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

中海在8月份將企業(yè)全年銷(xiāo)售目標(biāo)由800億港元提升至1000億港元，而前三季度中海已經(jīng)完成新的銷(xiāo)售目標(biāo)的九成，隨著“金九銀十”以及“雙節(jié)”的到來(lái)，中海超額完成新定的全年銷(xiāo)售目標(biāo)已板上釘釘，極有可能成為“千億俱樂(lè)部”的又一成員。

萬(wàn)科、恒大兩家的行業(yè)領(lǐng)先地位依舊沒(méi)有動(dòng)搖，繼續(xù)領(lǐng)跑三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)。萬(wàn)科今年的表現(xiàn)較為穩(wěn)定，5月以來(lái)連續(xù)四個(gè)月銷(xiāo)售破百億。值得關(guān)注的是，第三季度萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)較為突出，成為近期拿地的主力企業(yè)，可見(jiàn)萬(wàn)科對(duì)今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)胸有成足，對(duì)于市場(chǎng)政策走向和推案節(jié)奏的控制游刃有余。

恒大對(duì)于形勢(shì)的把控同樣具備充分自信，年初主動(dòng)減速、降低推案量，二季度抓市場(chǎng)時(shí)機(jī)加緊推貨，三季度則乘勝追擊、迎戰(zhàn)“金九銀十”，由于企業(yè)年初目標(biāo)制定較為謹(jǐn)慎，恒大超額完成全年800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)應(yīng)該沒(méi)有壓力。

5、焦點(diǎn)：世茂、龍湖逆市攀升，融創(chuàng)借勢(shì)發(fā)力

在行業(yè)背景持續(xù)緊縮的情況下，世茂、龍湖、融創(chuàng)等企業(yè)以其優(yōu)異的業(yè)績(jī)表現(xiàn)成為了今年眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。

其中，世茂房地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)了同比63%的增長(zhǎng)，在“價(jià)值服務(wù)年”戰(zhàn)略的推動(dòng)下，世茂從城市能級(jí)布局深化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、營(yíng)銷(xiāo)體系提升等方面強(qiáng)化企業(yè)核心實(shí)力，同時(shí)加大推案量、適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格以觸動(dòng)市場(chǎng)需求。龍湖今年回款率、利潤(rùn)率、單城市產(chǎn)能、周轉(zhuǎn)速度四個(gè)方面在行業(yè)內(nèi)無(wú)一不是名列前茅：92%的回款率高于行業(yè)80%的一般水平；上半年28.3%的凈利潤(rùn)率也遠(yuǎn)超過(guò)普通房企20%不到的平均水平；同時(shí)，單城市產(chǎn)能達(dá)到23億，上半年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.14次，表現(xiàn)均相當(dāng)優(yōu)異。我們認(rèn)為，通過(guò)今年調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)和供貨節(jié)奏，龍湖的業(yè)績(jī)前景值得看好。

在逆市下，行業(yè)洗牌加劇，競(jìng)爭(zhēng)之中也存在機(jī)遇，通過(guò)合作能夠、使企業(yè)獲得更快的發(fā)展，融創(chuàng)就是這方面的佼佼者。融創(chuàng)通過(guò)與綠城項(xiàng)目合營(yíng)，從而借助綠城的品牌打入上海市場(chǎng)，不僅企業(yè)品牌價(jià)值進(jìn)一步提升，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了飛躍。今年前三季度，融創(chuàng)錄得金額同比增長(zhǎng)四成左右，可以想見(jiàn)，融創(chuàng)全年的業(yè)績(jī)必將交出一份滿(mǎn)意的答卷。

6、潛力：佳兆業(yè)、新城穩(wěn)步上升，路勁、旭輝成長(zhǎng)翻倍

在潛力企業(yè)中，新城控股、佳兆業(yè)、路勁、旭輝等企業(yè)逆流而上，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。此外，在弱市的環(huán)境下，這些企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略方面也適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)謀求轉(zhuǎn)變。

新城控股前三季度銷(xiāo)售額達(dá)到115億元，同比增長(zhǎng)53%。企業(yè)在深耕長(zhǎng)三角的同時(shí)，先后進(jìn)入了長(zhǎng)沙和武漢等中部區(qū)域，積極拓展了版圖，為進(jìn)一步做大做強(qiáng)打下了基礎(chǔ)。佳兆業(yè)則在“快速周轉(zhuǎn)、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰(zhàn)略”下，前三季度銷(xiāo)售額達(dá)107億元，較去年同期繼續(xù)增長(zhǎng)。下半年，佳兆業(yè)將在深圳區(qū)域推出四大項(xiàng)目，在繼續(xù)保持三四線(xiàn)城市項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)的同時(shí)，兼顧了企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的訴求。隨著這些項(xiàng)目的入市，佳兆業(yè)全年的業(yè)績(jī)更值得我們期待。

此外，路勁基建、旭輝集團(tuán)今年前三季度銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異，同比增長(zhǎng)超過(guò)100%。路勁基建銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)117%，公司采用“分散地域及業(yè)務(wù)模式”已完成在華東、華北、華南、華中的布局。整體銷(xiāo)售穩(wěn)中有升，其中路勁嶼東城和雋御鳳凰城二期等項(xiàng)目受到購(gòu)房者的青睞。旭輝集團(tuán)則一直堅(jiān)持以客戶(hù)為導(dǎo)向，在今年調(diào)控持續(xù)下，加大剛需產(chǎn)品的比重來(lái)滿(mǎn)足當(dāng)前的市場(chǎng)需求，并以高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)發(fā)展所需的地塊。今年北京旭輝御府項(xiàng)目銷(xiāo)售異?；鸨陂_(kāi)盤(pán)初始就多次創(chuàng)造了市場(chǎng)傳奇，為旭輝集團(tuán)的銷(xiāo)售添上華麗一筆。另外，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，旭輝集團(tuán)堅(jiān)守為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持走高品質(zhì)產(chǎn)品路線(xiàn)，品牌價(jià)值得到提升，獲得了客戶(hù)的一致認(rèn)可。